Ce qui a changé, et ce qui va changer
Le calendrier de la loi Climat et Résilience se déroule par paliers, et chaque palier retire un pan du marché locatif :
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 — les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location nue en France métropolitaine.
- À compter de 2028 — les logements classés F rejoindront l'interdiction.
- À compter de 2034 — ce sera au tour des logements classés E.
Ces échéances ne concernent que la location. Vous pouvez parfaitement vendre un bien classé G, et son acquéreur peut parfaitement l'habiter. Mais le marché, lui, a intégré le calendrier : un investisseur qui étudie un F aujourd'hui sait qu'il devra financer des travaux avant 2028, et il déduit ce montant du prix qu'il propose.
Depuis 2022 pour les biens classés G puis F, la vente d'un logement en monopropriété classé F ou G impose de remettre à l'acquéreur un audit énergétique dès la première visite. Ce n'est pas le DPE : c'est un document distinct, plus complet, qui présente un parcours de travaux chiffré. Beaucoup de vendeurs le découvrent à quinze jours du compromis, ce qui décale la signature. À anticiper impérativement dès la décision de vendre.
Le vrai mécanisme de la décote
On lit souvent des pourcentages de décote présentés comme des vérités générales. Ils ne veulent pas dire grand-chose isolément, parce que l'ampleur de l'écart dépend de trois variables qui se combinent différemment selon chaque bien.
Variable 1 — la part d'investisseurs sur votre segment
Un studio ou un T2 en centre-ville lyonnais s'adresse majoritairement à des investisseurs locatifs. Une étiquette G y ferme la porte à la majorité des acquéreurs potentiels, et l'impact sur le prix est maximal. Une maison familiale de 130 m² à Genas ou à Caluire s'adresse à des propriétaires occupants : l'interdiction de louer ne les concerne pas, et l'impact se limite à l'anticipation du coût de chauffage.
Variable 2 — la faisabilité réelle des travaux
Un acquéreur ne décote pas une lettre : il décote un devis. Si le passage de G à D suppose une isolation par l'extérieur soumise à l'accord de la copropriété et à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France, il intègre à la fois le coût et l'incertitude. Si le même gain s'obtient par le remplacement d'une chaudière et l'isolation des combles, chantier réalisable seul en quelques semaines, la décote se réduit fortement.
Variable 3 — la tension sur l'emplacement
À la Croix-Rousse, sur le plateau, la demande reste supérieure à l'offre pour les beaux volumes. Un canut classé F s'y vend, parce que ce que l'acquéreur achète n'est pas une étiquette énergétique mais une hauteur sous plafond de quatre mètres et une adresse. Sur un secteur moins tendu, où l'acquéreur a le choix entre plusieurs biens comparables, l'étiquette devient le critère qui départage — et là, elle pèse lourd.
Les trois stratégies, chiffrées
| Stratégie | Ce que ça implique | Pour qui |
|---|---|---|
| Vendre en l'état, prix assumé | Annonce transparente, audit fourni d'emblée, cible investisseur-rénovateur | Vendeur pressé, ou copropriété où les travaux sont hors de portée individuelle |
| Travaux ciblés puis vente | Une ou deux interventions à fort levier pour gagner une ou deux lettres, puis nouveau DPE | Vendeur disposant de trésorerie et de trois à six mois devant lui |
| Vendre avec devis en main | Vous ne faites pas les travaux mais vous fournissez des devis fermes d'artisans | Le meilleur compromis dans la majorité des cas — coût quasi nul, incertitude levée |
La troisième voie est celle que je recommande le plus souvent, et c'est la moins pratiquée. Sa logique est simple : ce qui fait fuir un acquéreur devant une passoire thermique, ce n'est presque jamais le montant des travaux — c'est de ne pas savoir combien ils vont coûter. Face à l'inconnu, il applique une marge de sécurité largement supérieure au coût réel, ou il renonce.
Deux devis d'artisans lyonnais joints au dossier de vente transforment une inquiétude diffuse en une ligne budgétaire. L'acquéreur peut alors intégrer le montant à son plan de financement, parfois même le faire financer dans son prêt. Le coût pour vous : quelques appels et deux visites d'artisan.
Avant tout : vérifier le DPE lui-même
Sur le bâti ancien lyonnais, un DPE défavorable repose parfois sur des données incomplètes plutôt que sur la réalité thermique du logement. Isolation posée il y a vingt ans sans facture conservée, menuiseries changées et non déclarées, système de chauffage mal renseigné : le diagnostiqueur applique alors des valeurs par défaut, toujours pénalisantes.
Avant d'accepter une décote, cela vaut donc la peine de rassembler tout l'historique de travaux du logement et de faire réaliser un second diagnostic par un autre professionnel certifié, en lui fournissant ces éléments. Gagner une lettre par ce seul travail documentaire arrive régulièrement — et sur un bien de 300 000 €, l'écart entre un F et un E justifie largement les deux semaines qu'il faut y consacrer.
Questions fréquentes
L'audit énergétique est-il vraiment obligatoire pour vendre ?
Puis-je encore louer mon logement classé F ?
Vaut-il mieux faire les travaux avant de vendre ?
Un DPE peut-il être erroné ?
Quel type d'acquéreur achète encore un bien classé G ?
Votre bien est en F ou en G ? Chiffrons les deux scénarios.
Vendre en l'état, ou faire les travaux d'abord ? Je vous donne les deux chiffres — prix probable aujourd'hui, prix probable après travaux, coût estimé du chantier — et vous décidez avec des montants réels plutôt qu'avec des impressions.
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