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Avis publiés sur ma fiche Google (note 4,9 / 5), repris mot pour mot, sans retouche.
★★★★★J'ai été accompagné par Patrick Almeida pour la vente de mon appartement. Il a su être à l'écoute de mes attentes, a été constamment très rassurant et a mené cette vente avec efficacité pour que celle-ci aboutisse au juste prix. Je ne peux que louer son professionnalisme !
★★★★★Patrick a joué un rôle déterminant dans la vente de mon appartement. Il a assuré un flux constant de visites et m’a apporté deux offres d’achat dans un délai raisonnable compte tenu de la situation du marché.
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Genas est l'une des rares communes de l'Est lyonnais où les données publiques sont suffisamment fournies pour lire une tendance nette. Et cette tendance est claire : les appartements corrigent nettement depuis 2023, quand les maisons restent proches de leur niveau de 2021.
Cette page porte sur les maisons et les appartements de Genas. Prix cités : médianes au m² des ventes signées (DVF) de 2021 à 2025, calculées selon la même méthode que la page prix immobilier Genas, comparées aux prix affichés par des sites d'estimation ; page mise à jour le 14 octobre 2026.
Prix au m² à Genas : ce que disent les transactions réelles
Genas présente un avantage rare pour l'analyse : un volume de transactions suffisant pour que les médianes soient statistiquement lisibles, année après année. Voici la trajectoire du prix médian au m² des maisons, établie à partir des ventes effectivement enregistrées.
| Année | Prix médian /m² | Ventes | Évolution |
|---|---|---|---|
| 2021 | 4 549 € | 97 | — |
| 2022 | 4 815 € | 69 | +5,8 % |
| 2023 | 4 803 € | 82 | −0,2 % |
| 2024 | 4 437 € | 50 | −7,6 % |
| 2025 | 4 503 € | 70 | +1,5 % |
Deux enseignements sautent aux yeux. D'abord le prix des maisons, stable sur cinq ans : 4 549 €/m² en 2021, 4 503 €/m² en 2025, après un point haut à 4 815 €/m² en 2022 (−6,5 % depuis). Ensuite, et c'est le point le plus important, le volume : 97 ventes de maisons en 2021, 50 en 2024, 70 en 2025. Le marché s'est presque vidé de moitié avant de repartir, sans retrouver son niveau de 2021.
Une baisse de prix de quelques pour cent se rattrape en négociant. Un nombre de ventes presque divisé par deux en trois ans, non : pour un bien donné, il y a beaucoup moins de candidats prêts à signer. Dans ce contexte, un prix de départ trop élevé ne coûte pas 5 % de marge : il coûte l'intégralité de la fenêtre de mise en marché. Le bien reste en ligne, s'use, devient « celui qui ne se vend pas », et finit sous le prix qu'il aurait obtenu en partant juste.
Maisons et appartements à Genas : deux trajectoires opposées
Sur les appartements, la correction est nettement plus sévère : le prix médian s'établit à 3 595 €/m² en 2025 sur 51 ventes, en recul de 13,9 % sur un an et de 25 % depuis le point haut de 2023 (4 798 €/m²).
Cet écart s'explique. À Genas, l'appartement ne dispose pas de l'argument décisif du collectif urbain : la centralité et la desserte. Un acquéreur qui cherche un logement collectif dans l'Est lyonnais compare naturellement avec Bron, Vaulx-en-Velin ou Villeurbanne, mieux reliées au centre. Le parc collectif genassien, largement issu des années 1970-1980, subit par ailleurs de plein fouet le durcissement des règles énergétiques.
La maison avec terrain, elle, conserve un avantage que rien ne remplace dans un rayon équivalent, et sa correction est près de quatre fois moindre : −6,5 % depuis 2022, contre −25 % pour les appartements depuis 2023.
Pourquoi les sites d'estimation annoncent des chiffres plus élevés pour Genas
Vous trouverez sans difficulté, sur des sites d'estimation généralistes, des prix affichés à 4 400, 4 800 voire 4 900 €/m² pour Genas. L'écart avec les médianes ci-dessus n'est pas une erreur : il tient à la nature de la donnée utilisée.
- Prix d'annonce contre prix de vente. Beaucoup de ces sites travaillent sur les annonces en ligne. Or dans un marché baissier, l'écart entre le prix affiché et le prix signé s'élargit mécaniquement.
- Moyenne contre médiane. Une moyenne se laisse tirer vers le haut par quelques ventes exceptionnelles. La médiane, qui coupe l'échantillon en deux, résiste bien mieux aux valeurs extrêmes.
- Décalage temporel. Les bases de transactions sont publiées avec plusieurs mois de retard. Un site qui affiche encore des données de 2023 décrit un marché qui n'existe plus.
Vendre à Genas aujourd'hui : ce qui fonctionne
- Le prix juste dès le premier jour. Avec près de 30 % de ventes de maisons en moins qu'en 2021, la fenêtre d'attention d'une nouvelle annonce est courte. La rater coûte plus cher que la décote qu'on cherchait à éviter.
- Un dossier complet dès la mise en ligne. DPE, audit énergétique si le bien est en E, F ou G, taxe foncière, montant des charges, factures de travaux. Un acquéreur en position de force n'attend pas : il passe au bien suivant.
- Traiter la question énergétique de front. Sur du pavillonnaire des années 1970-1980, l'étiquette est souvent défavorable. Fournir des devis d'artisans chiffrés transforme une inquiétude vague en ligne budgétaire, et c'est le levier le moins coûteux pour éviter la sur-décote.
- Valoriser le terrain séparément. Sur une grande parcelle, la constructibilité résiduelle peut représenter une part significative de la valeur totale : encore faut-il l'avoir vérifiée au PLU-H et l'annoncer.
J'interviens sur Genas et l'ensemble de l'Est lyonnais : Décines-Charpieu, Meyzieu, Chassieu, Saint-Priest, Bron. Estimation écrite sous 24 h ouvrées, gratuite et sans engagement.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Genas en 2026 ?
Le marché de Genas est-il en baisse ?
Pourquoi les appartements baissent-ils plus que les maisons ?
Faut-il attendre que le marché remonte pour vendre ?
Intervenez-vous sur les autres communes de l'Est lyonnais ?
Vendre à Genas dans un marché qui corrige
Dans un marché baissier, un prix de départ trop haut ne se rattrape pas : le bien vieillit en ligne pendant que le marché descend. Le bon prix dès le premier jour est la seule stratégie qui fonctionne. Je vous le donne par écrit, sous 24 h ouvrées, gratuitement.
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