Avis de valeur pour une mise en location meublée (LMNP) à Lyon

Vous allez louer en meublé un appartement que vous possédez déjà, et votre comptable vous demande « une estimation ». En général, il ne parle pas du loyer : il parle de la valeur vénale du bien au jour où la location commence. C'est sur cette valeur, terrain exclu, que se calculeront vos amortissements pendant des années.

Ce que votre comptable vous demande vraiment

En location meublée non professionnelle, vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, votre comptable déduit vos charges, mais aussi des amortissements : chaque année, une fraction de la valeur du bien vient réduire le résultat imposable. C'est tout l'intérêt du régime, et c'est pour cela qu'il a besoin d'un point de départ chiffré.

Pour un bien acheté l'année même, ce point de départ est le prix de l'acte. Pour un appartement que vous possédez depuis des années (votre ancienne résidence principale, un studio loué vide jusqu'ici, un bien de famille) la doctrine fiscale prévoit de l'inscrire à sa valeur réelle, et c'est sur elle que se calculent les amortissements. Votre comptable vous demande donc ce que vaut le bien aujourd'hui, pas ce que vous l'avez payé.

Pourquoi une valeur documentée, et pas un chiffre de simulateur

• Elle vous engage longtemps. La valeur retenue au départ fixe vos amortissements pour toute la durée de la location. Une erreur ne se corrige pas d'un trait de plume l'année suivante.
• Elle doit se justifier. En cas de contrôle, l'administration peut remettre en cause des amortissements calculés sur une valeur qu'aucun document ne fonde. Une estimation en ligne ou un prix moyen de quartier ne décrivent ni votre immeuble, ni votre étage, ni l'état de votre appartement.
• Elle pèse à la revente. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Surévaluer pour amortir davantage revient à payer plus tard ce que l'on croit gagner aujourd'hui.

À Lyon, l'écart entre le prix payé il y a quinze ans et la valeur d'aujourd'hui peut être important, dans un sens comme dans l'autre, et il varie d'un immeuble à l'autre dans la même rue. C'est précisément ce que la visite et les ventes comparables permettent d'établir.

Ce que contient mon avis de valeur

• Une valeur vénale, une seule, à la date que vous indique votre comptable : en général le début de la location.
• Le bien tel que je l'ai constaté : surface, étage, exposition, état, étiquette énergétique, qualité de l'immeuble et de ses parties communes.
• Les ventes comparables retenues, réellement enregistrées, avec leur date, leur adresse et leur prix au m², puis les ajustements appliqués à votre bien.
• Un document signé, établi par ma société, la SARL E.MMOBILIER, titulaire de la carte professionnelle CPI 6901 2016 000 006 458. Il s'intitule avis de valeur vénale et ne constitue pas une expertise.

Je n'y mets ni prix de présentation ni stratégie de vente : ce n'est pas l'objet.

Comment ça se passe concrètement

• Vous m'appelez ou vous laissez vos coordonnées. Dans le formulaire, à la question sur la vente, répondez « Je me renseigne ». Je vous rappelle pour noter la date de début de location et fixer la visite.
• Je fixe une visite. Comptez trente à quarante-cinq minutes sur place ; je m'adapte si le logement est en cours d'aménagement.
• Je constitue le dossier. Ventes réellement enregistrées autour de l'adresse, ventes atypiques écartées, ajustements documentés.
• Vous recevez l'avis sous 24 h ouvrées après la visite. Au format PDF, signé, prêt à être transmis à votre comptable.

Le service est gratuit et sans engagement. Je ne vous demande rien en échange, et l'avis reste le vôtre.

Je n'exerce ni le conseil fiscal ni la comptabilité : mon rôle s'arrête à la valeur du bien et à sa justification. Le choix du régime, la ventilation entre terrain et construction et les durées d'amortissement relèvent de votre comptable.