Qui je suis, et comment je travaille

Je m'appelle Patrick Almeida. J'estime et je vends des biens immobiliers à Lyon et dans son agglomération, en mon nom, sous la carte professionnelle de ma société. Dans l'immobilier depuis 1999, dont neuf ans directeur d'agences à Lyon 1, Lyon 4 et Caluire : dans les quartiers où j'exerce toujours.

Dans le métier depuis 1999, dont neuf ans à diriger des agences

Je fais ce métier depuis 1999, dont neuf ans directeur d'agences à Lyon 1, Lyon 4 et Caluire. Neuf ans à recruter, former et corriger des négociateurs, à arbitrer des prix de mise en vente, à reprendre des dossiers mal engagés et à assister à des signatures qui n'auraient jamais dû aboutir dans ces conditions.

Ce que j'en retiens tient en une phrase : la plupart des ventes qui échouent n'échouent pas à cause du marché, mais à cause d'un prix de départ décidé pour faire plaisir. Un bien mis en ligne 10 % trop haut ne se vend pas 10 % trop haut : il ne se vend pas du tout pendant trois mois, puis il se vend en dessous de sa valeur, parce que les acquéreurs ont vu la baisse de prix et savent que le vendeur est pressé.

J'ai choisi de travailler seul, sous ma propre carte professionnelle, pour ne plus avoir à arbitrer entre le volume de mandats et la qualité de ce que je conseille. Je prends moins de biens, je les suis moi-même, et je dis non quand un prix est intenable.

Au 8 octobre 2026 : plusieurs centaines de ventes menées moi-même depuis 1999, dont 15 depuis mon arrivée chez efficity en septembre 2025 (10 dans le 4e arrondissement, Croix-Rousse).

J'accompagne également une trentaine de lots en gestion locative. Cela me donne une lecture directe des loyers réellement encaissés dans le secteur, des charges qui pèsent vraiment sur un immeuble et des travaux que votent les copropriétés. Des chiffres qu'on ne trouve pas dans une annonce.

Ma méthode : des prix d'actes, pas des prix d'annonces

Un prix d'annonce est une intention. Un prix d'acte est un fait. C'est toute la différence, et c'est sur les faits que je travaille.

L'administration fiscale publie chaque année les demandes de valeurs foncières : l'ensemble des ventes réellement signées devant notaire, avec la surface, la typologie et le prix. J'ai recompilé cette base pour mes dix secteurs, sur cinq millésimes, de 2021 à 2025, en ne retenant que les ventes exploitables : une seule habitation par mutation, pour éviter que les ventes en lots multiples ne faussent le prix au mètre carré.

Ce travail donne des ordres de grandeur qu'aucune estimation automatique ne restitue. À Lyon 4^e, la médiane des appartements s'établit à 4 818 €/m² en 2025, soit environ 301 300 € pour 65 m². Mais le quart le moins cher se signe sous 4 148 €/m² et le quart le plus cher au-dessus de 5 639 €/m². L'écart entre ces deux mondes vaut près de 97 000 € sur un appartement de 65 m², dans le même arrondissement et la même année.

Personne ne vend « au prix du marché ». On vend dans le quart haut ou dans le quart bas, et c'est décidé par une dizaine de facteurs concrets : l'étage et l'ascenseur, l'exposition, la vue, le vis-à-vis, le bruit, l'état réel des parties communes, le montant des charges, les travaux votés, le classement énergétique. Mon travail consiste à situer votre bien dans cette fourchette, et à vous dire ce qui peut le faire remonter.

Ce que je fais, concrètement

L'avis de valeur. Je viens sur place, je mesure, je photographie, je lis le règlement de copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale et le diagnostic de performance énergétique. Vous recevez ensuite un document écrit : une fourchette de valeur, les ventes comparables qui la justifient, et les points qui pèsent pour ou contre votre bien. Gratuit, sans engagement, et il reste chez vous.

La mise en vente. Si vous me confiez le bien, je m'occupe de la préparation (photographies, mesurage, diagnostics, rédaction), de la diffusion, du filtrage des candidats, des visites, de la négociation, du montage du dossier de financement et du suivi jusqu'à la signature définitive. Vous avez un seul interlocuteur, et c'est moi.

Les situations qui demandent plus qu'une estimation. Une succession à plusieurs héritiers, une indivision bloquée, un divorce, un logement classé F ou G, un bien occupé, une vente sous contrainte de calendrier : ces dossiers se jouent autant sur le cadre juridique et sur la méthode que sur le prix. J'ai des pages dédiées à ces cas, et l'habitude de les traiter. Vous passez un appartement en location meublée ? Votre comptable vous demandera sa valeur vénale au jour de la mise en location : c'est l'objet de l'avis de valeur pour une location meublée (LMNP).

Ce que je ne fais pas

Je ne donne pas de prix par téléphone sans avoir vu le bien. Un chiffre annoncé en trois minutes n'a aucune valeur, et il vous engage psychologiquement sur un montant que rien ne soutient.

Je ne gonfle pas une estimation pour obtenir un mandat. C'est la pratique la plus répandue du métier et la plus coûteuse pour les vendeurs.

Je ne prends pas un bien dont je sais qu'il ne se vendra pas au prix demandé. Mieux vaut vous le dire à la première visite qu'au troisième mois.

Mon cadre légal

J'exerce à travers la SARL E.MMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lyon le 9 mars 2016 sous le numéro 2016B01638, SIREN 818 936 387. Elle est titulaire de la carte professionnelle CPI 6901 2016 000 006 458, mention transaction sur immeubles et fonds de commerce, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie de Lyon Métropole, et couverte par une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Je suis mandataire indépendant du réseau efficity, qui apporte le cadre juridique de la transaction, les outils de diffusion et la couverture nationale. Mon cabinet est au 6 place des Tapis, dans le 4^e arrondissement de Lyon, sur le plateau de la Croix-Rousse.

Me retrouver aussi sur : efficity (efficity.com/palmeida), LinkedIn (linkedin.com/in/patrick-almeida-3b3210130), PagesJaunes (pagesjaunes.fr/pros/65323504), SeLoger (seloger.com/professionnels-immobilier/Uj72Cc7s3VTD17FmJvBEza), Superimmo (superimmo.com/patrick-almeida-3) et YouTube (youtube.com/@PatrickAlmeidaLyon).

Où j'interviens

Sur dix secteurs, choisis parce que je les connais rue par rue et non parce qu'ils figurent sur une carte : Lyon 1^er aux pentes de la Croix-Rousse, Lyon 2^e de la Presqu'île à la Confluence, Lyon 4^e sur le plateau, Lyon 6^e autour du parc de la Tête d'Or, Caluire-et-Cuire, Villeurbanne, puis l'est de l'agglomération avec Genas, Décines-Charpieu, Meyzieu et Saint-Priest.

Pour chacun de ces dix secteurs, j'ai produit un rapport de marché de trois pages à partir des ventes signées entre 2021 et 2025 : prix médian par année, par typologie, volume de transactions et écart entre les biens les moins chers et les plus chers. Je le remets à mes clients en rendez-vous d'estimation. Demandez-le, je vous l'envoie.